万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。美国管得了比尔盖茨吗目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì美国管得了比尔盖茨吗)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团美国管得了比尔盖茨吗共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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